장기주택저당차입금 이자상환액 공제 요건🏠 2026년 연말정산 필수 체크리스트

내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 주택담보대출을 받으셨다면 반드시 알아야 할 절세 혜택이 있습니다. 바로 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제입니다. 이 제도는 주택을 구입하면서 금융기관에서 대출을 받고, 그 이자를 갚아나가는 근로소득자에게 연간 최대 2,000만원까지 소득공제 혜택을 제공합니다. 하지만 공제 요건이 까다롭고 세부 조건이 복잡해서 혜택을 받을 수 있는데도 놓치는 분들이 많습니다. 오늘은 장기주택저당차입금의 개념부터 공제 요건, 한도, 신청 방법까지 2026년 연말정산에 꼭 필요한 모든 내용을 총정리해 드리겠습니다.

 

장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제란

장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 근로소득자가 주택을 구입하기 위해 해당 주택을 담보로 금융기관에서 장기 대출을 받았을 때, 그 대출 이자를 갚은 금액만큼 소득에서 공제해 주는 제도입니다. 쉽게 말해 주택담보대출 이자로 낸 돈의 일부를 연말정산 때 돌려받을 수 있다는 의미입니다.

 

이 제도가 중요한 이유는 주택담보대출 이자가 가계에 상당한 부담이 되기 때문입니다. 예를 들어 3억원을 연 4퍼센트 금리로 대출받았다면 연간 이자만 1,200만원에 달합니다. 이 이자 상환액을 소득공제 받으면 본인의 세율에 따라 수십만 원에서 수백만 원의 세금을 절약할 수 있습니다.

 

소득공제는 세액공제와 다릅니다. 세액공제는 계산된 세금에서 직접 빼주는 것이고, 소득공제는 세금을 계산하기 전 소득에서 빼주는 것입니다. 따라서 소득공제의 절세 효과는 본인의 소득세율에 따라 달라집니다. 소득이 높아 세율이 높은 분일수록 같은 공제금액이라도 더 많은 세금을 돌려받게 됩니다.

 

주의할 점은 원금 상환액은 공제 대상이 아니라는 것입니다. 오직 이자 상환액만 공제됩니다. 또한 이 공제는 근로소득자만 받을 수 있으며, 사업소득자나 기타소득자는 해당되지 않습니다.

 

공제 대상자 요건 꼼꼼히 따져보기

장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받으려면 여러 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 하나라도 충족하지 못하면 공제를 받을 수 없으니 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.

 

첫 번째 요건은 주택 보유 수입니다. 과세기간 종료일, 즉 12월 31일 현재 무주택이거나 1주택만 보유하고 있어야 합니다. 여기서 중요한 점은 세대 전체의 주택 수를 따진다는 것입니다. 본인 명의의 주택뿐 아니라 배우자, 부모, 자녀 등 같은 세대에 속한 모든 구성원의 주택을 합산합니다.

 

임대사업용 주택이나 어린이집으로 사용하는 주택도 주택 수에 포함됩니다. 따라서 본인은 1주택인데 같은 세대원인 부모님이 임대주택을 가지고 계시다면 2주택이 되어 공제를 받을 수 없습니다. 주민등록상 같은 세대로 등재되어 있지만 실제로는 따로 사는 경우에도 등재된 세대원의 주택이 합산되니 주의하세요.

 

두 번째 요건은 세대주 여부입니다. 과세기간 종료일 현재 세대의 세대주여야 합니다. 다만 예외가 있습니다. 세대주가 주택임차차입금 원리금 상환액 공제, 주택마련저축 공제, 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 중 어느 것도 받지 않는 경우에는 세대원도 공제받을 수 있습니다. 이 경우 세대원은 반드시 해당 주택에 실제 거주해야 합니다.

 

세 번째 요건은 주택의 기준시가입니다. 취득 당시 기준시가가 6억원 이하인 주택이어야 합니다. 이 기준은 2024년 1월 1일 이후 취득분부터 적용되며, 그 이전 취득분은 취득 시점에 따라 다른 기준이 적용됩니다.

 

 

취득 시점	기준시가 한도
2024년 1월 1일 이후	6억원 이하
2019년 1월 1일 ~ 2023년 12월 31일	5억원 이하
2014년 1월 1일 ~ 2018년 12월 31일	4억원 이하
2013년 12월 31일 이전	3억원 이하

 

취득 당시 기준시가가 공시되지 않았던 경우에는 취득 이후 최초로 공시된 기준시가로 판단합니다. 여기서 기준시가란 국토교통부에서 공시하는 공동주택 공시가격 또는 개별주택 공시가격을 말합니다. 실거래가나 감정평가액과는 다르니 혼동하지 마세요.

 

오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 공제 대상 주택에서 제외됩니다. 또한 배우자 명의의 주택을 취득하기 위해 대출받은 경우에도 공제 대상이 아닙니다. 반드시 본인 명의의 주택이어야 합니다.

 

차입금 요건과 공제한도 상세 분석

공제 대상이 되는 차입금에도 별도의 요건이 있습니다. 아무 대출이나 다 되는 것이 아니라 특정 조건을 갖춘 장기주택저당차입금이어야 합니다.

 

우선 차입 시기가 중요합니다. 주택 소유권 이전등기일 또는 보존등기일부터 3개월 이내에 차입해야 합니다. 등기 후 3개월이 지나서 대출받은 경우에는 공제 대상이 아닙니다. 기존 대출을 차환하는 경우에도 최초 차입이 이 요건을 충족해야 합니다.

또한 장기주택저당차입금의 채무자가 해당 주택의 소유자여야 합니다. 부모님 집을 담보로 자녀가 대출받은 경우처럼 소유자와 채무자가 다르면 공제받을 수 없습니다.

 

공제한도는 상환기간과 상환방식에 따라 달라집니다. 상환기간이 길수록, 그리고 고정금리와 비거치식 분할상환 방식일수록 공제한도가 높아집니다.

 

상환기간	상환방식	공제한도
15년 이상	고정금리 + 비거치식 분할상환	연 2,000만원
15년 이상	고정금리 또는 비거치식 분할상환	연 1,800만원
15년 이상	변동금리 + 거치식	연 800만원
10년 이상 15년 미만	고정금리 또는 비거치식 분할상환	연 600만원

 

여기서 고정금리 방식이란 대출 기간 동안 이자율이 변하지 않는 것을 말합니다. 비거치식 분할상환이란 대출 초기부터 원금과 이자를 함께 갚아나가는 방식입니다. 거치식은 일정 기간 이자만 내다가 나중에 원금을 갚는 방식인데, 비거치식보다 공제한도가 낮습니다.

 

공제한도는 차입금을 받은 당시의 세법이 적용됩니다. 따라서 예전에 대출받은 경우 당시의 공제한도가 적용될 수 있으니 연도별 개정 연혁을 확인하시기 바랍니다. 또한 주택임차차입금 원리금 상환액, 주택마련저축과 합산하여 종합한도가 적용되므로 다른 공제와 함께 받는 경우 한도를 초과하지 않는지 확인이 필요합니다.

 

신청 방법과 필요 서류 준비하기

연말정산 시 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받으려면 필요한 서류를 준비하여 회사에 제출해야 합니다. 국세청 홈택스의 연말정산 간소화 서비스에서 대부분의 자료를 조회할 수 있지만, 일부 서류는 직접 준비해야 할 수도 있습니다.

 

기본적으로 필요한 서류는 장기주택저당차입금 이자상환 증명서입니다. 이 서류는 대출을 받은 금융기관에서 발급받거나 홈택스 연말정산 간소화 서비스에서 조회할 수 있습니다. 증명서에는 차입금액, 상환기간, 금리 유형, 연간 이자 상환액 등이 기재되어 있습니다.

 

최초로 공제를 신청하는 해에는 추가 서류가 필요합니다. 주택 등기사항전부증명서를 통해 주택 취득일과 저당권 설정일을 확인해야 하고, 주민등록등본으로 세대주 여부와 세대 구성원을 확인해야 합니다. 건물 등기부등본이나 분양계약서를 통해 주택 취득 당시의 기준시가도 확인할 수 있어야 합니다.

무주택 세대주임을 증명하기 위해 주택 소유 여부 확인서가 필요한 경우도 있습니다. 이 서류는 정부24에서 무료로 발급받을 수 있습니다. 세대원이 공제를 신청하는 경우에는 세대주가 주택 관련 소득공제를 받지 않았음을 증명하는 서류가 추가로 필요할 수 있습니다.

 

홈택스에서 연말정산 간소화 자료를 조회할 때 장기주택저당차입금 항목이 보이지 않는다면 금융기관에 직접 문의하여 증명서를 발급받아야 합니다. 일부 저축은행이나 보험사 대출의 경우 연말정산 간소화 서비스에 자동 연동되지 않는 경우가 있기 때문입니다.

 

회사에 서류를 제출할 때는 소득공제 신고서에 해당 항목을 정확히 기재하고, 증빙 서류를 첨부하여 제출합니다. 회사의 연말정산 담당자가 검토한 후 문제가 없으면 공제가 적용되어 세금이 정산됩니다.

 

자주 하는 실수와 절세 꿀팁

장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 신청할 때 많은 분들이 실수하거나 놓치는 부분들이 있습니다. 이런 실수를 피하고 최대한의 혜택을 받을 수 있는 꿀팁들을 정리해 드립니다.

 

가장 흔한 실수는 주택 수 계산을 잘못하는 것입니다. 앞서 설명한 대로 본인뿐 아니라 세대 전체의 주택 수를 따지기 때문에, 부모님이나 성인 자녀가 주택을 가지고 있으면 공제 대상에서 제외됩니다. 만약 세대 분리가 가능한 상황이라면 연말 전에 세대를 분리하여 1주택 요건을 충족시키는 방법을 고려해 볼 수 있습니다.

대출을 차환할 때도 주의가 필요합니다. 기존 대출을 갚고 새로운 대출로 바꾸는 차환의 경우, 새 대출의 상환기간이 기존 대출보다 짧아지면 공제한도가 낮아지거나 공제 자체가 불가능해질 수 있습니다. 차환 시에는 반드시 상환기간을 기존과 같거나 길게 유지하고, 고정금리 및 비거치식 조건도 확인하세요.

 

고정금리와 변동금리 중 고민이신 분들은 세금 혜택까지 고려하여 결정하시기 바랍니다. 고정금리가 변동금리보다 금리가 다소 높더라도 공제한도가 1,000만원 이상 차이 나는 경우가 있어서 세금 환급액까지 계산하면 오히려 고정금리가 유리할 수 있습니다.

 

맞벌이 부부의 경우 누가 공제를 받는 것이 유리한지도 따져봐야 합니다. 소득공제는 소득이 높은 쪽에서 받는 것이 일반적으로 유리합니다. 다만 대출 명의자와 주택 명의자가 일치해야 하므로, 처음 주택을 구입하고 대출받을 때부터 이 점을 고려하여 명의를 결정하는 것이 좋습니다.

 

연간 이자 상환액이 공제한도를 초과하는 경우에는 초과분이 이월되지 않습니다. 따라서 대출을 여러 건 보유하고 있다면 공제한도 내에서 최대한 혜택을 받을 수 있도록 상환 계획을 세우시기 바랍니다.

 

FAQ 🙋

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Q1. 분양권 상태에서 중도금 대출을 받았는데 공제받을 수 있나요?

분양권 상태에서 받은 중도금 대출은 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 대상이 아닙니다. 공제를 받으려면 주택의 소유권 이전등기나 보존등기가 완료되어야 하고, 등기일로부터 3개월 이내에 차입한 대출이어야 합니다. 잔금 대출로 전환한 후 요건을 충족하면 그때부터 공제받을 수 있습니다.

 

Q2. 올해 중간에 주택을 추가로 취득해서 2주택이 되었는데 공제받을 수 있나요?

공제 가능 여부는 과세기간 종료일인 12월 31일 현재의 주택 수로 판단합니다. 따라서 연중에 일시적으로 2주택이 되었더라도 12월 31일 기준으로 1주택이면 공제받을 수 있습니다. 반대로 연중에는 1주택이었더라도 12월 31일에 2주택이면 공제받을 수 없습니다.

 

Q3. 부부 공동명의 주택인데 누가 공제를 받을 수 있나요?

대출 명의자가 공제를 받을 수 있습니다. 부부 공동명의 주택이라도 대출이 남편 단독 명의라면 남편만 공제받을 수 있고, 부부 공동으로 대출받았다면 각자의 지분에 해당하는 이자 상환액에 대해 공제받을 수 있습니다. 다만 각자가 세대주 요건 등 다른 요건도 충족해야 합니다.

 

Q4. 전세자금대출과 주택담보대출을 둘 다 받고 있는데 중복 공제가 되나요?

전세자금대출의 원리금 상환액 공제인 주택임차차입금과 장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 별도의 제도이지만 종합한도가 적용됩니다. 주택마련저축 공제까지 포함하여 연간 한도가 정해져 있으므로 세 가지 공제를 모두 받는 경우 합산 금액이 한도를 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

 

Q5. 작년에 공제를 받지 못했는데 올해 소급해서 받을 수 있나요?

과거 연도에 공제를 받지 못한 경우 경정청구를 통해 환급받을 수 있습니다. 경정청구는 해당 연도의 법정신고기한으로부터 5년 이내에 해야 하므로, 2021년 귀속 연말정산까지 경정청구가 가능합니다. 홈택스에서 경정청구 신청을 하시면 됩니다.

 

Q6. 고정금리에서 변동금리로 대출을 갈아탔는데 공제한도가 바뀌나요?

네, 바뀝니다. 차환한 대출의 조건에 따라 새로운 공제한도가 적용됩니다. 고정금리에서 변동금리로 바꾸면 공제한도가 낮아질 수 있고, 상환기간이 단축되면 공제 자체가 불가능해질 수도 있습니다. 차환 전에 공제 요건 변동 여부를 반드시 확인하세요.

 

Q7. 기준시가 6억원 초과 주택을 샀는데 나중에 기준시가가 6억원 이하로 떨어지면 공제받을 수 있나요?

공제 가능 여부는 취득 당시의 기준시가로 판단합니다. 취득 당시 기준시가가 6억원을 초과했다면 이후 기준시가가 하락하더라도 공제받을 수 없습니다. 반대로 취득 당시 6억원 이하였다면 이후 기준시가가 올라도 계속 공제받을 수 있습니다.

 

면책조항

본 글에 포함된 정보는 2026년 1월 기준으로 작성되었으며, 세법 개정에 따라 내용이 변경될 수 있습니다. 개인의 상황에 따라 공제 적용 여부와 한도가 달라질 수 있으므로, 정확한 세무 상담은 세무사나 국세청에 문의하시기 바랍니다. 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 세무 조언을 구성하지 않습니다. 실제 연말정산 시에는 최신 세법과 국세청 지침을 확인하시고, 필요시 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.